Покупать квартиру, которая ранее перешла к продавцу по договору дарения, закон не запрещает. Но с юридической точки зрения такой объект считается более рискованным, чем квартира с обычной возмездной историей перехода права, рассказал агентству «Прайм» старший партнер, генеральный директор ЮФ «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин.
“Причина проста: дарение — безвозмездная сделка, а именно такие сделки чаще становятся предметом споров со стороны родственников, наследников, кредиторов и финансовых управляющих”, — пояснил он.
Основания для оспаривания здесь встречаются самые разные: от ссылок на недееспособность или состояние, в котором человек не понимал значение своих действий, до доводов о мнимости или притворности сделки. Такие основания прямо предусмотрены Гражданским кодексом РФ, в частности статьями 170 и 177 ГК РФ.
По словам юриста, главный риск для покупателя в том, что проблема может скрываться не в его собственной сделке купли-продажи, а в более раннем договоре дарения. В такой ситуации добросовестный приобретатель может столкнуться с иском о возврате квартиры, и спор уже будет идти о том, есть ли у него достаточные основания считаться добросовестным. А это в каждом конкретном деле определяется по-разному.
Отдельно надо учитывать специфику самого дарения. В семейных отношениях дарение нередко оформляют не только как реальную передачу имущества, но и как инструмент внутренней договоренности: например, чтобы обойти будущий раздел имущества, исключить объект из наследственной массы в ожидаемом виде или быстро переписать актив на близкого человека. Позже именно такие мотивы и становятся почвой для спора.
На практике суды внимательно смотрят, не прикрывала ли дарственная иную сделку, не было ли давления на дарителя, понимал ли он последствия, не нарушены ли права обязательных наследников, супруга или кредиторов. Поэтому для покупателя опасна не сама формулировка «договор дарения», а то, что за ней часто стоит запутанная семейная или долговая история («чужая семья — потемки»).
Еще более чувствительная зона — банкротство. Если даритель или одаряемый впоследствии окажется в процедуре несостоятельности, безвозмездная передача недвижимости может быть оспорена как подозрительная сделка. Для рынка это один из самых неприятных сценариев — доказать что-либо крайне сложно.
Нельзя забывать, что закон допускает отмену дарения в отдельных случаях, например при неблагодарном поведении одаряемого либо в некоторых иных ситуациях, прямо предусмотренных ГК РФ. Для покупателя это не означает автоматическую утрату квартиры, но показывает, что сам титул, возникший из дарения, потенциально менее устойчив, чем право, сформированное через классическую куплю-продажу за рыночную цену.
Поэтому корректнее говорить так: квартиру после дарения покупать можно, но только после углубленной юридической проверки. Стоит проверить не только выписку из ЕГРН, но и основания перехода права, давность дарения, сведения о судебных делах, банкротстве, исполнительных производствах, брачном статусе дарителя на момент сделки, а также общий конфликтный фон вокруг объекта, заключил Филипп Терехин.
