Приобретение любой недвижимости — будь то квартира в центре Якутска, частный дом в пригороде или земельный участок под строительство — это один из самых ответственных шагов в жизни. Сделка связана с крупными финансовыми вложениями, а значит, цена ошибки может быть слишком высока.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов — от скрытых дефектов до оспаривания сделки в суде третьими лицами — необходимо провести тщательную юридическую проверку объекта еще на этапе переговоров. На сегодняшний день единственным правоутверждающим документом, который содержит полные и достоверные сведения об объекте недвижимости и его текущем статусе, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
«Всегда проверяйте подлинность документа. Корректность электронной выписки из ЕГРН проверяется с помощью сервиса «Проверка электронного документа» на официальном сайте Росреестра. Вам нужно загрузить саму выписку в формате .xml и файл отсоединенной электронной подписи (.sig). Система подтвердит, что документ подписан уполномоченным лицом ведомства. Если же продавец предоставил вам бумажную справку из МФЦ, проверять ее еще проще: наведите камеру смартфона на QR-код в правом верхнем углу документа и нажмите «Перейти». Система автоматически перенаправит вас в соответствующий раздел сайта Росреестра и выдаст результат проверки» — подчеркивает заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) Олег Гонтаренко.
Персональные данные собственников в выписках ЕГРН закрыты для третьих лиц. Покупатель увидит только формулировку «физическое лицо». Для получения полной информации о том, кто именно владеет квартирой, собственнику или его законному представителю необходимо подать заявление об открытии своих персональных данных в ЕГРН. Сделать это можно лично в любом центре государственных услуг «Мои документы» (МФЦ) или в электронной форме через личный кабинет на официальном сайте Росреестра. Персональные данные станут доступны третьим лицам по истечении трех рабочих дней с момента поступления заявления в орган регистрации прав.
«Покупатели часто полагаются на слова продавца или риелтора, экономя время на запросе официальных сведений. Это главная ошибка, которая приводит к потере денег, — комментирует заместитель директора филиала ППК «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) Яков Алексеев. — Выписка из ЕГРН покажет ключевые вещи. Во-первых, характеристики объекта: точную площадь, адрес, этажность, назначение помещения (для квартиры оно должно быть «жилое») и вид зарегистрированного права — индивидуальная собственность или долевая. Во-вторых, наличие обременений и ограничений: не находится ли жилье в ипотеке, нет ли ареста судебных приставов, запрета на регистрацию без личного присутствия собственника, не попадает ли земля в зону с особыми условиями использования территорий, например, рядом с объектом культурного наследия или водоохранной зоной реки Лены. В-третьих, историю переходов прав. Если вы заказываете расширенную выписку «о переходе прав», вы увидите всю цепочку владельцев. Частые перепродажи за короткий срок — серьезный повод копнуть глубже и проверить каждую сделку в этой цепочке на законность».
Помимо юридической чистоты самого объекта, рекомендуется уделить внимание сопутствующим финансовым обязательствам:
Коммунальные платежи: Чтобы удостовериться в отсутствии долгов за воду, электроэнергию, газ и отопление, обязательно запросите у продавца актуальную справку из управляющей компании (УК), ТСЖ или ресурсоснабжающих организаций, а также последние оплаченные квитанции. Помните, что долги по взносам на капитальный ремонт переходят на нового собственника вместе с квартирой.
Перепланировка: При покупке квартиры на вторичном рынке стоит обратить пристальное внимание на конфигурацию помещений. Необходимо убедиться, что любая перепланировка была согласована с органами местного самоуправления. За незаконный перенос стен предусмотрены штрафы, которые могут лечь на плечи нового владельца, а также предписание вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет.
Полномочия продавца: Недвижимость может продавать только собственник либо его представитель по нотариальной доверенности. Если сделка проходит без личного участия владельца жилья, внимательно изучите доверенность. В ней должны быть четко прописаны паспортные данные доверенного лица, точные данные самого объекта недвижимости и широкий перечень полномочий, включая право на подписание договора и получение денежных средств.
